Segurança Jurídica nos Contratos Imobiliários

Segurança Jurídica nos Contratos Imobiliários

Fernando Augusto Cardoso de Magalhães

OAB/MG 104.130

Advogado especialista em Direito Imobiliário - PUC/PR

Sócio-fundador Magalhães Sociedade de Advogados

Email:magalhaes.sadv@gmail.com

Blog: magalhaesadv.wordpress.com

Tel. 031-2526.13.51 e Cel. 031-9827-49-27

Com o surgimento de um novo mercado imobiliário, exigiu-se dos legisladores a regulamentação de novas modalidades de contratos que transmitissem maior segurança jurídica aos investidores e consumidores imobiliários, e dentre estas, podemos citar: o Patrimônio de Afetação, a Alienação Fiduciária de bem imóvel; e a norma conhecida por “regra do incontroverso”.

Tais institutos jurídicos foram introduzidos na legislação aplicável às incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64), pelas Leis 9.514/97 e 10.931/2004, sendo a última resultante das experiências amargas vivenciadas por muitos mutuários do caso ENCOL.

Com a instituição do Patrimônio de Afetação fica segregado do patrimônio do incorporador, o terreno, suas acessões, bens e direitos vinculados a realização da incorporação. Assim, os recursos recebidos pela venda das unidades imobiliárias ficam segregados até o limite do orçamento da construção do empreendimento, constituindo-se, portanto, uma reserva patrimonial para garantir a conclusão da obra em caso de falência ou desequilíbrio financeiro da empresa incorporadora. Infelizmente, a instituição do Patrimônio de Afetação, que transmite maior segurança jurídica, transparência e credibilidade, ainda é facultativa, sendo os incentivos fiscais para esta modalidade muito aquém do ideal.

O contrato de Alienação Fiduciária de bem imóvel em garantia foi um grande responsável pela otimização deste novo mercado imobiliário, pois reduziu, exponencialmente, o risco da inadimplência, visto que o devedor (fiduciante) contrata em garantia a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor (fiduciário), podendo o referido contrato ser celebrado por instrumento público ou particular, por pessoa física ou jurídica, ter por objeto imóveis prontos ou em construção, bem como garantir financiamentos do próprio bem, de outros imóveis, ou dívidas do fiduciante e de terceiros, possuindo ainda, como vantagens, a redução dos custos operacionais de cobrança realizadas totalmente através de procedimentos extrajudiciais

Quanto a “regra do incontroverso”, ficou estipulado pelo Art. 50 da Lei nº 10.931/2004, que em todas as ações judiciais que se discutem obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o requerente deverá discriminar detalhadamente em sua petição inicial todas as obrigações contratuais que pretende questionar, quantificando o valor que entende indevido, sob pena de ter sua petição indeferida pelo Juiz. Ainda, com base nesta “regra do incontroverso”, o consumidor deverá continuar o pagamento do valor incontroverso no modo e tempo contratado e a exigibilidade do valor questionado poderá ser suspensa, tão somente, se o autor da ação depositar o referido valor em juízo no seu modo e tempo. Dessa forma, preserva-se o direito do incorporador em continuar recebendo aqueles valores onde não há questionamento e, também, assegura-lhe o recebimento das demais parcelas do imóvel financiado, caso a ação revisional proposta pelo consumidor adquirente seja julgada improcedente, evitando-se assim, o desequilíbrio financeiro de diversos incorporadores, devido às aventuras jurídicas propostas por consumidores pouco ou mal orientados juridicamente.

Também, sempre é bom lembrar da Arbitragem (Lei 9.307/97), que garante maior celeridade, eficácia e segurança jurídica na solução de conflitos que surgem das relações contratuais imobiliárias, sendo a sua aplicação referendada pelo art.34, da Lei 9.514/97, em todas as modalidades de contratos imobiliários regidos pelo o Sistema Financeiro Imobiliário.

Por fim, tais instrumentos jurídicos devem ser respeitados e bem aplicados pelo mercado imobiliário, a fim de garantirmos relações jurídicas mais seguras e justas.

* Artigo publicado na revista Obras Online – edição do mês de outubro de 2010.