Júnia Leticia
Estado de Minas -
Há vários fatores que podem influenciar a valorização ou a desvalorização de um imóvel. Além da localização, conservação e segurança, a má administração de um condomínio pode contribuir para que a imóvel seja desvalorizado
Júnia Leticia
.Como a má administração de um condomínio e/ou de um imóvel pode contribuir para que o imóvel seja desvalorizado?
Paulo Viana
Um condomínio mal administrado sofre grande desvalorização, seja pelas perdas diretas no seu caixa, como por exemplo, por desperdício de recursos, ou seja pelos efeitos visíveis da má gestão, tais como insegurança, sujeira, quebra e paralisação equipamentos. São exemplos de má administração, dentre outros:
Mal uso dos recursos
Realização de compras de produtos e contratações e serviços superfaturados, ou acima dos preços de mercado;
Realização de gastos não autorizados, acima da previsão orçamentária, ou em desvio de finalidade, pela aquisição de bens ou benfeitorias voluptuárias ou úteis, sem aprovação da Assembléia Geral;
Dilapidação do fundo de reserva;
Desídia no cumprimento e imposição aos demais condôminos das normas constantes Convenção e do Regulamento, deixando de impor as multas aos que as inobservam;
Desídia ou omissão na manutenção e conservação, causando acúmulo de sujeira, parada de equipamentos, agravamento de problemas estruturais, dentre outros;
Desídia na guarda das coisas comuns, gerando perdas e utilização inadequada;
Júnia Leticia
Quais são os prejuízos para os proprietários? por exemplo, no caso de danos materiais, emocionais e até morais do inquilino
Paulo Viana
O prejuízo para os Condôminos, sejam eles proprietários ou inquilinos é grande, pois todos desejam viver com qualidade, em um local limpo, tranqüilo e harmônico. A perda destas condições leva a uma desvalorização do imóvel, tanto em seu valor de revenda quanto mo valor do aluguel. Existe também o prejuízo pela perda da paz, tranqüilidade, harmonia, ensejando até um possível dano moral, embora nossa legislação não agasalha o mero dissabor, a irritação, como dano moral. Não temos uma tradição de responsabilizar o síndico ou o administrador pelos prejuízos causados, embora juridicamente isso seja possível. A maior dificuldade estaria em conseguir comprovar e quantificar os danos, haja vista que são requisitos da indenização a existência do ato ilícito (omissivo ou comissivo), do dano e do nexo causal entre a ação ou omissão e o dano.
Júnia Leticia
O proprietário pode ser processado de alguma forma caso o inquilino alegue ter sofrido danos materiais, emocionais e até morais? O que a legislação fala sobre o assunto?
Paulo Viana
A Lei de locações (lei 8.245/1991) estabelece diversos deveres ao locador, dentre os quais o de entregar o imóvel em estado de servir ao uso que se destina, bem como de garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel locado, por todo o período da locação. Caso o proprietário descumpra estas obrigações, estará praticando ato ilícito. Neste caso, ocorrendo prejuízo ao inquilino, caberia a indenização. Pode ocorrer um caso extremo, no qual a má administração do condomínio inviabilize o uso da coisa pelo inquilino, neste caso ocorreria uma quebra de contrato de locação, por culpa do locador que sofrerá as cominações (multas) do contrato. Acho muito difícil ocorrer um caso que possa gerar a responsabilização do proprietário por danos morais ao inquilino, mas não é impossível
Júnia Leticia
Caso notem que foram prejudicados, os proprietários podem ser indenizados? Como comprovar esse prejuízo?
Paulo Viana
A constituição brasileira, no seu artigo 5º, incisos XXXIV, alínea “a” e XXXV, assegura a todos o direito de recorrer ao Poder Judiciário para defender seus direitos subjetivos. O acesso ao judiciário se faz pelo assessoramento por um Advogado, ou diretamente aos juizados, nas causas de pequeno valor (até 20 salários mínimos). Contar com um profissional pode evitar que se busque a tutela do Judiciário em casos que não estão presentes os requisitos da indenização, tais como a existência de ação ou omissão ao menos culpável, do dano e do nexo causal entre eles. A comprovação dos danos pode ser realizada por fotos, testemunhas, documentos, perícia técnica ou qualquer outro meio lícito.
Júnia Leticia
Como os proprietários podem se resguardar dessa situação, tanto no caso da administração condominial, como no da administradora de imóveis?
Paulo Viana
A escolha criteriosa de administradores responsáveis e zelosos, merecedores da confiança do Locador ou do Condômino, além de manter o acompanhamento de seus trabalhos, são as melhores formas de prevenção.
Júnia Leticia
Quais são as medidas legais que os proprietários podem tomar quando se sentirem lesados, tanto pela administração do condomínio quanto do imóvel? Qual é(são) o(s) meio(s) que deve procurar para ver resguardados os seus direitos?
Paulo Viana
A melhor forma de solucionar divergências e prevenir litígios é a negociação direta, haja vista que a solução encontrada pelos envolvidos, geralmente é melhor aceita do que uma solução imposta por terceiros. Não sendo possível a negociação direta, podem ser utilizadas técnicas como a mediação (um terceiro facilita o diálogo) e a conciliação (um terceiro sugere soluções). Não obtida a solução consensual, as partes podem decidir conjuntamente submeter a questão a arbitragem (decisão por um terceiro) ou unilateralmente recorrer ao Poder judiciário (jurisdição).
Júnia Leticia
Há alguma legislação que aborde os direitos dos proprietários em relação ao condomínio? Algo que impeça abusos do condomínio em relação ao imóvel, como, por exemplo, negligenciar problemas estruturais que danifiquem o imóvel?
Paulo Viana
Tratando-se de condomínio edilício, os direitos e deveres dos Condôminos e as demais regras estão escritas nos artigos 1.331 a 1.358, do Código Civil, complementados pelos artigos 1 a 27, da Lei 4.591/1964. Esta legislação também prevê as obrigações do síndico relativamente à manutenção e conservação predial. O Síndico pode responder pessoalmente pelos danos que causar (por suas ações ou omissões) no exercício do cargo.
Júnia Leticia
Quais são os cuidados que o proprietário deve tomar ao contratar uma administradora de condomínios?
Paulo Viana
Ao contratar uma administradora de condomínios, o proprietário deve verificar se não existem reclamações contra a empresa tramitando no Judiciário, bem como no PROCON. Deve também verificar se a empresa recolhe corretamente os tributos relativos ao serviço e aos empregados.
Júnia Leticia
E com relação à administração do condomínio, como ele pode se resguardar para não ter surpresas desagradáveis?
Paulo Viana
A melhor forma de se resguardar é não se omitir. Todos os Condôminos, não só os membros do Conselho Fiscal, devem manter um acompanhamento da arrecadação e dos gastos realizados pelo Condomínio. Ao administrador compete preparar os balancetes mensais e a prestação anual das contas, de forma a proporcionar uma total transparência da destinação dos recursos do Condomínio.
Júnia Leticia
Além da localização, conservação e segurança, o que interessado em alugar um imóvel deve observar para não ter transtornos?
Paulo Viana
O interessado em alugar um imóvel deve, antes de tudo, verificar se aquele imóvel atende à finalidade pretendida. No caso de um imóvel comercial, consultar o Município sobre a possibilidade de instalar a sua atividade empresarial naquele local. Tratando-se de imóvel residencial, devem ser consultados a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno, para verificar se existe alguma incompatibilidade. Visitar o imóvel em diferentes horários ajuda para descobrir se há algum inconveniente, tais como vizinhança barulhenta ou outro problema ambiental. Manter contato com outros moradores, com o síndico ou vizinhos também ajuda a descobrir algum problema que inviabilize o uso do imóvel.
