Paulo Viana Cunha
Advogado – Presidente do IBEI
O direito de construir (artigos 1.299 a 1.313 do Código Civil) é geralmente regulamentado por legislação municipal, fixada a partir e em observância às determinações da Lei Federal 10.257/2001 – Lei de Política Urbana, que por sua vez, determina aos Municípios, com mais de 20 mil habitantes, que promulguem lei denominada “Plano Diretor”, que estabelece diretrizes gerais de planejamento municipal (e plano de transportes urbanos para cidades com mais de 500 mil habitantes), a ser revista a cada 10 anos. Os Municípios geralmente complementam o Plano Diretor com Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, que traz diretrizes detalhadas para desenvolvimento do território, normatizando e direcionando as atividades e construções no espaço urbano. As Legislações municipais de Uso e Ocupação do solo costumam trazer disposições detalhadas sobre o uso dos lotes: altura máxima das construções, coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito (quota altimétrica), quota por unidade, taxa de permeabilização, afastamentos, etc.
Assim, restringir à altura dos edifícios, em determinadas localidades, é um processo legal quando presente a legislação específica, vez que compete a Autoridade Municipal o exercício do poder de Polícia Administrativa, ou seja, o dever de cumprir e fazer cumprir a legislação. Não havendo legislação proibitiva, não pode o Gestor Público local, impor ao Jurisdicionado, a seu bel prazer, limitações ao direito deste, porque a Legislação brasileira obedece ao princípio de que “o que não é proibido, é permitido ao cidadão”, ou seja, “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5º, inlciso II, da Constituição Federal Brasileira).
Cada legislação municipal define o que seja, no âmbito de seu território, grandes empreendimentos. Em Belo Horizonte, por exemplo, a legislação estabelece que os grandes empreendimentos, assim compreendidos (art 1º, das Disposições Transitórias, da Lei 7.166/1996): I - os destinados a uso não residencial nos quais a área líquida da edificação seja superior a 6.000 m2 (seis mil metros quadrados); II - os destinados a uso residencial que tenham mais de 150 (cento e cinqüenta) unidades; III - os destinados a uso misto em que o somatório da razão entre o número de unidades residenciais e 150 (cento e cinqüenta) e da razão entre a área líquida da parte da edificação destinada ao uso não residencial e 6.000 m2 (seis mil metros quadrados) seja igual ou superior a 1 (um); IV - os parcelamentos de solo vinculados, exceto os propostos para terrenos situados na ZEIS com área total parcelada inferior a 10.000 m2 (dez mil metros quadrados); V - os seguintes equipamentos urbanos e similares: a) aterros sanitários e usinas de reciclagem de resíduos sólidos; b) autódromos, hipódromos e estádios esportivos; c) cemitérios e necrotérios; d) matadouros e abatedouros; e) presídios; f) quartéis; g) terminais rodoviários, ferroviários e aeroviários; h) corpo de bombeiros; i) terminais de carga; j) jardim zoológico; l) jardim botânico, por entender que estes empreendimentos causam um significativo impacto urbano. Para a instalação, a construção, a ampliação ou o funcionamento dos empreendimentos e construções acima referidos, o Município de Belo Horizonte exige a elaboração do EIA, do RIMA e à aprovação prévia do COMAM, além de estudos de impacto de trânsito, construção de estacionamentos ou outras compensações de natureza ambiental.
