Comovido pela crítica do mercado imobiliário de Brasília aos artigos publicados nos mais diversos blogs da cidade, que têm adotado uma postura cética quanto à manutenção do crescimento dos preços dos imóveis da cidade, resolvi fazer mais um pequeno estudo sobre a situação. Parti de um pressuposto óbvio: os preços do mercado imobiliário devem ser compatíveis com a renda média da população.
Se os preços estiverem muito acima do que seria razoável esperar, quando comparado com a renda da população, as pessoas não teriam dinheiro para adquirir o imóvel. Portanto, nessa situação, a demanda seria muito inferior à oferta, o que levaria a uma queda nos preços para reequilibrar a situação.
Pois bem: partindo dessa premissa – que me parece razoável, e é bem simples -, fiz um estudo comparativo da situação da capital brasileira com relação a imóveis similares em algumas cidades norteamericanas. Para fixar um parâmetro, busquei o preço médio de um apartamento de 3 quartos localizado no Plano Piloto em Brasília, a partir do preço médio de unidades com estas características nas Asas Sul e Norte, no excelente site Quanto Vale meu apê?, organizado e mantido pelos nossos parceiros da Odds & Actions. O valor indicado é o de R$ 655.357,00 (a média na Asa Sul é de R$ 674.958,00 e, na Asa Norte, R$ 635.756,00).
Tendo esse valor em mãos, pesquisei a renda per capita do Plano Piloto (na falta de dados mais confiáveis, utilizei a média de 6,8 salários mínimos por mês, indicada nessa reportagem). 6,8 salários mínimos equivalem a R$ 3.706,00, que seria, portanto, a renda per capita mensal desta região de Brasília. Anualmente, essa renda per capita seria de R$ 44.472,00. A partir daí, fiz uma continha simples: dividi o valor do imóvel (R$ 655.357,09) pela renda per capita anual (R$ 44.472,00), com o objetivo de verificar quantas vezes, na média, um imóvel de 3 quartos é superior à renda média da população. Fazendo as continhas, cheguei ao valor de 14,74.
Como esse valor, por si só, não diz nada, é importante estabelecer um parâmetro de comparação. Com esses dados em mãos, busquei, no site Trulia, que reúne estatísticas valiosas sobre os imóveis norteamericanos, o quanto custaria um apartamento similar em algumas cidades nos Estados Unidos. Escolhi as cidades de Washington, Orlando, Miami, Seattle e Las Vegas. Originalmente, eu havia escolhido também Nova Iorque, mas não havia dados sobre a cidade no site em questão. E, para estabelecer um parâmetro de comparação, escolhi os valores dos anos de 2006 e de 2011. Por que 2006? Por ser um ano em que o mercado norteamericano estava extremamente valorizado, antes da crise eclodir. Além disso, colhi dados sobre a renda per capita em cada uma destas cidades no site Bureau of Economic Analysis, que reúne dados governamentais sobre a economia do país.
Segue o banco de dados relativos a 2011:
Como você pode observar, o índice de Brasília é muito, muito superior aos índices observados nas cidades norteamericanas. Um imóvel de 3 quartos custa, na capital da República, quase 15 vezes mais que a renda per capita anual da população do Plano Piloto (veja bem: eu usei a renda per capita do Plano Piloto, não a do Distrito Federal como um todo). Em Orlando, essa relação é de apenas 2,66, e em Seattle, a mais “cara” das cidades pesquisadas, o índice está abaixo da metade da relação de Brasília. Em Washington, cidade que, por girar em torno do centro administrativo do país, tem características mais próximas a Brasília, o índice gira em torno de 6,14.
Essa é a situação de hoje, depois da crise que devastou a economia do país. E em 2006, como eram as coisas?
Como o leitor pode ver, nem em 2006 a relação entre o preço médio de uma unidade de 3 quartos e a renda per capita anual da população das cidades pesquisadas era sequer próxima da vista em Brasília. Na cidade em que o índice era o mais elevado – Seattle -, o índice beirava 9. Em Brasília, ele está bem próximo de 15, 67% superior!
E, veja bem: estamos comparando um país com taxa de juros altas e regras relativamente rígidas para obter financiamento imobiliário (o Brasil) com um país que concedia crédito imobiliário para pessoas que nem precisavam comprovar renda, e que tinham a sua disposição linhas de crédito com juros absurdamente baixos! Ou seja, se ambos os países estivessem em condições iguais de juros e de facilidade de financiamento, provavelmente os preços de Brasília estariam ainda mais estratosféricos!
O que concluir disso tudo? De minha parte, não vejo como não concluir que o atual patamar dos preços está excessivamente alto. Muitos crêem que a situação do Brasil (e de Brasília) é peculiar, e que não acontecerá nada perto do que aconteceu nos Estados Unidos (ou está acontecendo na Irlanda e na Espanha).
De minha parte, ponho as barbas de molho. Afinal, como dizia o grande investidor John Templeton, as quatro palavras mais perigosas no mundo dos investimentos são: desta vez é diferente!
