Porém, ainda que a iniciativa tenha sido vantajosa do ponto de vista de redução dos gastos com impostos, a medida continua gerando dúvidas para os contribuintes no que refere à declaração de Imposto de Renda. Como incluir o rendimento obtido com a venda do imóvel? E no caso de uso parcial do ganho para a aquisição de um segundo imóvel, qual o tratamento a ser dado, e como calcular o imposto de renda devido sobre esse ganho de capital?

Rendimento isento

Segundo a Cenofisco, mesmo que a compra do 2º imóvel não tenha sido concluída no ano-base da declaração, se a intenção do contribuinte for de usar os ganhos obtidos com a venda do 1º imóvel na compra de outra propriedade, então é preciso incluir o valor do ganho de capital na Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

Nos casos em que apenas parte do ganho foi utilizada na compra do 2º imóvel, somente esta parcela deve ser declarada como Rendimento Isento e Não Tributável, ficando o restante sujeito ao recolhimento de imposto de renda.

Como calcular IR sobre ganho de capital?

Mas, como calcular o imposto sobre o ganho de capital que não foi utilizado na compra de um 2º imóvel? Nesse caso, é bom lembrar que cálculo do imposto devido com ganho de capital é feito através de outro programa em separado: o de Ganho de Capital. O programa, que também está disponível no site da Receita Federal, permite que o contribuinte escolha entre três situações distintas:

Uso integral do ganho de capital

Nos casos em que o contribuinte vendeu o imóvel e usou integralmente do ganho de capital na compra de outra propriedade residencial em até 180 dias será concedida isenção integral sobre o ganho de capital, e não será preciso pagar imposto de renda sobre o ganho com a venda;

Uso parcial do ganho de capital

Situação em que o contribuinte utilizou apenas parte do ganho de capital para a compra de outro imóvel residencial. Nesse caso, o imposto de renda devido será proporcional à parcela não utilizada na compra do segundo imóvel, sendo que no cálculo do ganho de capital o contribuinte não deve ser esquecer de aplicar o fator redutor;

Ganho de capital não foi utilizado

Nos casos em que o prazo de 180 dias já se expirou, e o contribuinte não efetuou a compra de outro imóvel, o imposto de renda será devido sobre a totalidade do ganho de capital.

Em algumas situações o prazo de 180 dias termina após o último dia útil do ano-base, de forma que o contribuinte não sabe ao certo como preencher a declaração de ganho de capital. Nesse caso, a recomendação é de que o contribuinte preencha a declaração de ganho de capital e informe que pretende utilizar, integral ou parcialmente, o valor do ganho de capital na compra de um 2º imóvel. Com base nessas informações, o programa automaticamente calcula o valor do imposto devido.

Multa após 180 dias

Porém, caso a 2ª compra não tenha sido concluída após 180 dias, o contribuinte terá que recolher o imposto de renda incidente sobre o referido ganho, acrescido de juros e multa de mora.

Vale notar, contudo, que o cálculo de multa levará em consideração o último dia útil do mês subseqüente ao da apuração do ganho de capital. Assim, caso a venda do 1º imóvel tenha sido concluída em 1º de dezembro, e em 1º de julho o contribuinte ainda não tiver comprado o 2º imóvel, terá que recolher imposto com multa, sendo que essa será calculada com base em 31 de janeiro seguinte até o dia do recolhimento do imposto.

Para quem gostou da possibilidade de isenção, a Receita lembra que só será possível usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos.