Infraestrutura em xeque

Humberto Siqueira - Estado de Minas
 

Expectativa do construtor é de valorização dos terrenos de grande porte e desvalorização das áreas menores

Euler Júnior/EM/D.A Press

Dono da União Construtora, Valdeir Magalhães se diz preocupado com a mão de obra

Na avaliação do diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bráulio Franco Garcia, as mudanças na lei deveriam vir acompanhadas de investimento da prefeitura na estrutura urbana. "Se a cidade cresceu 10%, o número de carros dobrou. É preciso uma resposta do poder público. Só daqui a três ou quatro anos poderemos avaliar os benefícios e as vantagens dessas mudanças", estima.

Ainda segundo ele, as mudanças vão acarretar aumento dos preços dos apartamentos. "Se, antes, tínhamos um terreno em que podíamos construir 20 andares e, agora, só podemos erguer 10, é claro que o rateio fica afetado. Ou seja, os custos do terreno e da obra, que seriam divididos por 40 moradores, terão que ser arcados por apenas 20. E a demanda, que continua alta, será mais difícil de ser atacada", calcula.

A consultora técnica especializada da Secretaria Municipal de Políticas Urbanas Maria Caldas discorda veementemente. "Alterações na ocupação do solo já foram realizadas em outras cidades e é comprovado, historicamente, que isso não ocorre. Muito pelo contrário. O preço de um terreno é definido pelo seu aproveitamento. Se perdem coeficiente, então se desvalorizam. A razão de as construtoras tentarem forçar essa situação de aumento ocorre porque praticamente todas formam bancos de terrenos. E pagaram valores calculados com base na legislação anterior. Agora, querem repassar esses custos ao consumidor, em vez de arcar com a desvalorização", diz.

Valdeir Magalhães, proprietário da União Construtora, sempre atuou de forma mais frequente no Bairro Itapoã. Ele reconhece a necessidade de atualizar a lei, mas também reclama da falta de informações. "Quando queremos construir, a primeira providência é solicitar informação básica do lote à prefeitura. Agora, para lotes no Itapoã, por exemplo, a informação sempre vem com ressalvas que nos deixam perdidos. Fui pessoalmente à prefeitura e não souberam esclarecer. Assim, estou parado. E isso é péssimo. Não posso deixar minha mão de obra parada. A competição por trabalhadores está muito acirrada. Corro o risco de perdê-los e depois não conseguir recontratá-los", alerta.

Marcelo Andrade, diretor de novos negócios da VPA Urbanismo e Construção, também reclama que as mudanças ainda não estão claras. "Dentro daquilo em que não há dúvidas, percebemos que a lei tem pontos fortes e fracos. Claramente, era preciso combater o adensamento. Mas é preciso fazer logo a regulamentação da lei para as regras do jogo ficarem claras. Com essa dificuldade de atuar em BH, a alternativa é ir para outras cidades do estado", comenta. Com relação a preços, Marcelo acredita que a tendência é de valorização para terrenos grandes, que comportem empreendimentos de porte, até por estarem cada vez mais escassos. "E de desvalorização de terrenos menores, já que a redução do coeficiente de aproveitamento os descarta para projetos maiores", completa.

AMBIENTE

Maria Caldas diz que, em 2003, já houve uma tentativa de adequação da lei, barrada na Câmara Municipal. "Já fazia mais de 10 anos sem mudanças, e isso é muito ruim para a cidade, que precisa ter seu crescimento constantemente planejado e monitorado. Os bairros Buritis e Belvedere, por exemplo, estão saturados. Até o microclima da região mudou por conta de fatores como a impermeabilização", enfatiza.

A lei, segundo ela, também procura promover a descentralização, ao estimular o desenvolvimento econômico local. "Se, por um lado, reduziu-se o potencial de ocupação e o crescimento desordenado, por outro, a nova legislação estimula a descentralização do desenvolvimento do município, à medida que flexibiliza algumas atividades econômicas de baixo impacto em quase todas as regiões da cidade. Esse ponto será decisivo também para, por exemplo, reduzir problemas de mobilidade urbana. As pessoas terão maior possibilidade de empreender e de trabalhar perto de casa", observa.

Regiões de valor simbólico, histórico e paisagístico receberam cuidados especiais na lei. Algumas Áreas de Diretrizes Especiais, como a Região da Pampulha, foram reforçadas por novas premissas estabelecidas, e outras surgiram a partir do reconhecimento da população a espaços de relevância na malha urbana. "Principalmente, incorporando preceitos de novas formas de planejamento e gestão baseadas no Estatuto da Cidade, que estabelece normas de ordem pública e interesse social, que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental", esclarece Maria Caldas.