Inquilinato: nova lei é branda demais ou severa de menos?

Ainda que não exatamente as pretendidas pelo governo, é inegável que as novas determinações legais introduzidas na Lei do Inquilinato produziram efeitos no mercado imobiliário. Os impactos e suas decorrências são comentados pelo advogado Fabio Martins Jorge, especialista no tema.

Um balanço da Nova Lei do Inquilinato

Fábio Martins Jorge*

Promulgada com a finalidade de fazer frente ao déficit de quase oito milhões de moradias no país, a Nova Lei de Inquilinato (nº 12.112/09) completou , no dia 25 de janeiro, um ano de vigência. Ocorreram muitas polêmicas e críticas, parte delas defendendo ser a lei branda demais diante do escopo para o qual foi criada, e outras qualificando-a como severa para as pretensões do locatário. Seja como for, a Nova Lei de Inquilinato, definitivamente, produziu efeitos no mercado imobiliário e no Poder Judiciário, ainda que não exatamente aqueles almejados pelo Governo Federal.

Associações imobiliárias apontam que, em 2010, a inadimplência dos contratos de locação sofreu significativa redução, cerca de 30%, fruto da mens legis segundo a qual o locador e os bons locatários, que, no fundo, fomentam o mercado imobiliário, podem gozar da necessária segurança jurídica para contratar. O principal fator de queda da inadimplência, seguramente, se resume na rápida possibilidade de que o locatário inadimplente possa ser compelido, mediante ordem liminar, a desocupar o imóvel de forma voluntária, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo.

Ainda que os valores dos aluguéis não tenham sofrido redução, tal como esperado por alguns especialistas quando do trâmite legislativo da Lei nº 12.112/09 e pelo próprio Governo Federal, indubitavelmente, a queda na inadimplência refletiu bastante sobre a quantidade de ações de despejo que são ajuizadas mensalmente no Poder Judiciário paulista.

Calcula-se que, em 2010, as ações de despejo cumuladas com cobrança de aluguéis reduziram 17% em relação a 2009, com grande possibilidade de que este percentual seja ainda maior quando da comparação entre o ano passado e 2011. Mais do que isso, já se pode sentir no Poder Judiciário que os Magistrados estão confortáveis em deferir medida liminar para desocupação voluntária, no prazo de 15 dias, o que tem tornado o trâmite da ação mais rápido se comparado quando da vigência dos procedimentos da lei anterior.

O cumprimento à risca dos prazos legais, entretanto, tem esbarrado nos procedimentos burocráticos do Poder Judiciário e na falta de funcionalismo público para cumprir e fazer cumprir as determinações judiciais, o que é normal diante da triste realidade forense.

A majoração do aluguel em São Paulo, entre 7% a 10% em 2010, percentual que deve ser mantido para este ano, consubstanciado pelo crescimento da economia brasileira, tem deixado muitos locatários temerosos com a possibilidade de despejo em menor tempo e ressabiados com a nova sistemática de purgação de mora (uma única vez, em 24 meses).

Tornou-se, então, habitual os locatários procurarem o locador para a realização de acordos e cumprimento pontual de pagamento do aluguel, a fim de evitar sejam compelidos a contratar novo aluguel, certamente mais caro em razão da concorrência instalada no mercado imobiliário.

A Nova Lei de Inquilinato, em seu primeiro aniversário, tem premiado o bom locatário e o bom locador. São, assim, exageradas as críticas que tendem a culpá-la pelo aumento dos aluguéis país afora. Uma realidade que decorre, inexoravelmente, do aumento de renda e crescimento macroeconômico.

*Advogado da área cível do escritório Peixoto e Cury Advogados
fabio.martins@peixotoecury.com.br