Olho vivo nos leilões

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Júnia Leticia - Estado de Minas
 

Ajuda profissional é sempre recomendável antes de fechar um negócio, para avaliação dos detalhes

Eduardo Almeida/RA Studio

Para Marcello de Mello, apesar dos riscos, o leilão judicial é boa oportunidade para aquisição de bens por um preço vantajoso

O contrato de leilão é outra forma de aquisição que também requer cuidados. Independentemente da modalidade escolhida: judicial, por determinação do juiz, ou extrajudicial, no caso de o banco ou instituição privada por ele contratada fazer a execução de alguma dívida, como conta o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH), Lúcio Delfino.

Além disso, ele diz que há a concorrência pública, utilizada pela Caixa Econômica Federal para a venda de seus imóveis, que, em geral, são retomados de antigos mutuários. "E a venda direta, também utilizada pela Caixa para comercializar imóveis que não tiveram lances na concorrência pública", acrescenta.

Segundo Lúcio Delfino, comprar um imóvel, nesses casos, só não traz grandes riscos quando ele está desocupado e o comprador tem a possibilidade de avaliá-lo. "Ainda assim, é indispensável que se leia atentamente o edital do leilão (ou concorrência) para verificar se existe alguma peculiaridade no negócio."

Entre essas particularidades é necessário observar de quem será a responsabilidade pelo pagamento do leiloeiro e se existem débitos com IPTU, condomínio, energia elétrica, água e outros. "É bom ainda ver a forma de pagamento do lance vencedor (financiamento, à vista, FGTS) e qual o prazo", enumera o diretor.

Se o imóvel estiver ocupado e não houver possibilidade de visitá-lo, o comprador também corre o risco de ele estar danificado ou em péssimo estado de conservação. Além disso, se o morador não sair amigavelmente, o comprador terá que requerer na Justiça a desocupação, o que pode se estender por anos, conforme lembra Lúcio Delfino. "Até lá, se o ocupante não pagar as despesas com condomínio e IPTU, a responsabilidade será do novo proprietário."

Mas, se mesmo assim, houver interesse em adquirir um imóvel por meio de leilão, o advogado Eduardo Braz fala que os menos arriscados são os judiciais. "Pois, teoricamente, aquele bem somente foi à praça depois de decisão do juiz de Direito competente pelo processamento da ação na qual se busca saldar a dívida do proprietário."

Para o especialista em direito imobiliário e sócio do Guimarães & Vieira de Mello Advogados, Marcello Vieira de Mello, o leilão judicial é uma boa oportunidade para aquisição de bens por um preço vantajoso. "Por outro lado, existem riscos envolvidos. A maioria deles decorre da insegurança jurídica existente no Brasil, em que os processos demoram vários anos para ser decididos e qualquer incidente surgido no leilão pode manter a situação indefinida por até uma década."

PENDÊNCIAS

Entretanto, o comprador não está livre de ter transtornos, que podem ser reduzidos conforme as medidas que ele próprio adotar. "Por exemplo, muitos desses imóveis podem ainda estar ocupados e ter impostos não recolhidos, problemas que deverão ser solucionados pelo adquirente do bem, por sua conta e risco", alerta Eduardo Braz.

Marcello de Mello recomenda ao interessado no negócio que recorra a um advogado para analisar o processo que deu origem ao leilão. "Para entender o potencial risco e mensurar o custo/benefício da aquisição do bem. Dependendo do caso, o arrematante pode precisar contratar um advogado para resolver pendências do processo, e esse custo deve ser levado em consideração."