Avaliação imobiliária, a velha questão do preço versus valor

Por Engº Francisco Maia Neto

 

Todos nós podemos ter uma noção exata do que significa valor, mas poucos são capazes de dizer com precisão o que significa , principalmente se houver necessidade de mostrar sua diferença em relação a preço. Mas onde está a importância de diferenciar valor de preço, em se tratando de uma avaliação imobiliária?

A resposta a esta pergunta nos leva aos primórdios de Engenharia de Avaliações, quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram “valor” como um conceito mutável, cujo significado variava em função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos psicológicos.

Surgiria então a chamada “corrente plurivalente”, que admitia os mais diversos tipos de valor, como o contábil, o tributário, o potencial, dentre muitos outros relacionamentos, considerando assim o valor de um elemento puramente subjetivo.

Em oposição, surgiria a corrente equivalente cujo conceito de valor é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, resultante das forças de mercado, baseado em critérios objetivos.

A disputa entre as duas escolas envolveu diversos lances em congressos, livros e palestras, ao longo dos anos. Hoje, entretanto prevalece o “princípio univalente” que, inclusive, foi referendado na norma ABNT NBR-5676 (Norma Brasileira para avaliação de Imóveis Urbanos), revisada recentemente, onde encontramos a seguinte definição:

“O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em mercado de conferência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
A) Homogeneidade dos bens levados a mercado;
B) Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possa, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
C) Inexistência de influências externas; Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
E) perfeita mobilidade de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado."

Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qual uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço (quantidades de moeda), bastando-se as taxas de remuneração do capital.

Na prática, além da importância do Engenheiro de Avaliações reconhecer esta distinção, com o advento da lei que regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis, a partir da prerrogativa de opinar quanto a comercialização imobiliária", lguns profissionais mal intencionados procuram tirar proveito da situação ou provocar conflito entre a categoria e de Engenheiros e Arquitetos.

É comum vemos anúncios nos jornais oferecendo “AVALIAÇÕES GRÁTIS” quando, na verdade, tratam-se de “ESTIMATIVAS DE PREÇO” baseados nas opiniões sobre comercialização imobiliária, uma vez que “LAUDOS DE AVALIAÇÃO” são competências exclusivas de Engenheiros, pautadas em normas técnicas e estudos matemáticos estatísticos cujo objetivo é a determinação do valor.

O Corretor de Imóveis é o profissional envolvido diretamente na negociação a quem cabe vender os imóveis, enquanto o engenheiro de avaliações é um analista do mercado, cuja função é emitir um parecer sobre quanto vale um determinado imóvel.

Numa analogia simples, consideremos a relação entre médicos e farmacêuticos, onde estes últimos, mesmo conhecedores de medicamentos e de sua aceitação pelo público, não podem expandir receitas e, reciprocamente, aos médicos é vedado a propriedade de farmácias, por questões éticas, assim como países evoluídos, o profissional que vai intermediar uma transação não deve avaliar o imóvel.

Quanto a outras categorias profissionais, notadamente advogados, economistas, contadores e serventuários da justiça, e fora de dúvida que não podem elaborar laudos de avaliação mesmo que elegem conhecimento adquirido por experiência, da mesma forma que é privilégio profissional dos médicos a experiência de atestado de óbito, embora o mais ignorante dos homens possa provar que seu semelhante esteja morto.