Imóveis: impressões e expectativas
Hugo Venturini*
Tenho sido muito questionado ultimamente, por clientes, investidores e amigos, se há ou não uma bolha se formando no mercado imobiliário brasileiro, a exemplo do que ocorreu nos EUA. Assunto um tanto complexo.
A preocupação é justificada, pois o setor da construção civil é dos mais importantes para a economia. Destaco que não sou economista, nem jornalista, nem possuo o currículo de alguns caros amigos que se envolveram no assunto. Mas acho que posso dar alguns pitacos sobre isto, como profissional do ramo imobiliário.
No meu ponto de vista, como corretor especializado em imóveis usados, pertencentes à terceiros, o que ocorre hoje, no Brasil inteiro, em menor ou maior grau, é um forte movimento especulativo.
Para suprir o déficit habitacional existente, o governo facilitou e estimulou o crédito imobiliário, o que gerou um natural aquecimento de vendas de imóveis novos, principalmente aqueles que se enquadram dentro das regras do programa “Minha Casa, Minha Vida”. Isto levou construtoras e incorporadoras do país todo a registrarem mensalmente recordes de vendas, que alimentaram a imprensa de notícias, análises e estatísticas sobre o setor.
Não tardou para que estas análises e notícias alimentassem o movimento especulativo. Uma vez aquecidas as vendas de imóveis novos, pensaram muitos, haveria tambem procura por imóveis de terceiros (o que de fato ocorreu), e obviamente ninguém deseja perder numa negociação. Principalmente quando o intento é vender para adquirir um imóvel maior e melhor.
Muitos acusam, nos meios de comunicação, as incorporadoras e construtoras de elevarem seus lucros e com isto inflacionarem os preços. Isto não está de todo errado; contudo, não apenas estas têm interferência neste fato. Aumento da mesma proporção está sendo verificado tambem em imóveis usados, pertencentes a pessoas físicas, que igualmente especulam temerosos de prejuízos.
Pessoalmente não acredito numa bolha brasileira nos moldes da americana por um motivo simples: aqui, ao contrário do que ocorria lá, não é possível que o mesmo imóvel sirva de garantia para mais de um empréstimo ou financiamento.
Por outro lado, não tenho dúvidas que por outro motivo igualmente simples os preços terão que frear: este aumento descontrolado que vem ocorrendo, não acompanha o crescimento real da renda do trabalhador, o que já começa a inviabilizar operações de financiamento. Para se ter uma idéia, um imóvel de aproximadamente R$ 150.000,00, que hoje se enquadra num nível médio na maior parte do Brasil, acima dos padrões do “Minha Casa, Minha Vida” portanto, para ser financiado na proporção de 80% de seu valor por um trabalhador de 30 anos, quadro que representa o cenário mais realista do mercado, exigirá deste uma renda mensal em torno de R$ 5.200,00.
Acho que estes números falam por si e não requerem mais explicações. Não acredito que este debate se encerre por aqui, até porque as coisas estão ocorrendo em grande velocidade neste mercado e temos uma transição de governo pela frente.
O mercado imobiliário está passando por um processo de profissionalização e modernização que sem sombra de dúvidas afetará este cenário. Agências de marketing e publicidade estão se voltando exclusivamente para este mercado. Entramos finalmente na ‘onda’ das franquias, onde processos são padronizados e a exigência de qualidade é maior. Entidades como os CRECI’s estão investindo cada vez mais em fiscalização e treinamentos para os profissionais do setor. Tudo isto deve contribuir de forma positiva para a imagem do profissional e isto sempre representa um ganho para estes e tambem para a sociedade.
Hugo Venturini
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