Thiago Bonaccorsi Fernandino*
Com o advento da medida provisória nº 2.221 de 04 de setembro de 2001, foi incorporado ao nosso ordenamento jurídico, o patrimônio de afetação, modificando dispositivos da Lei 4.591/64, com o fito de garantir segurança aos promitentes adquirentes e efetividade das incorporações imobiliárias, segregando os riscos de uma eventual “quebra” do incorporador.
A idéia do legislador foi trazer para o mercado imobiliário, um novo sistema de direito real de garantia, no intuito de proteger adicionalmente os adquirentes de unidades autônomas, bem como facilitar as condições de aquisição destas unidades, seja através da queda do preço, ou através de melhores condições de financiamento.
O regime de afetação é instituído à critério do incorporador, antes ou após o registro do memorial de incorporação. Desta forma, pode-se dizer que a submissão do empreendimento ao regime de afetação é uma faculdade do incorporador e não obrigatoriedade, no qual o mesmo opta em constituir este patrimônio autônomo, destacado do seu patrimônio e/ou de terceiros.
Este novo sistema de direito real de garantia permite ao incorporador destacar do seu patrimônio um conjunto de bens que será reconhecido com patrimônio de afetação.
Salienta-se que este patrimônio autônomo é constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem segregadas às suas receitas ou com o próprio imóvel que será objeto da edificação do empreendimento.
Embora o legislador tenha estabelecido a faculdade do incorporador, o patrimônio de afetação, quando for devidamente instituído, tornará aquele empreendimento um sucesso de vendas.
Isso ocorrerá por dois motivos: gerará total transparência e segurança aos futuros adquirentes, uma vez que os mesmos terão participação efetiva na administração e fiscalização das contas e, ao mesmo tempo, resguardará todos os valores ali investidos na comercialização daquele empreendimento, no caso de eventual “quebra” do Incorporador.
Nesta seara, a fim de ratificar a garantia e segurança dos pretensos adquirentes de boa fé, o artigo 31-A prevê que “o terreno e as acessões da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão, apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.
Assim, estes bens constituídos, caracterizados como patrimônio de afetação, não se comunicarão com o patrimônio geral do incorporador, nem de outros parceiros/terceiros, respondendo apenas por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Deve-se ressaltar que, além dos benefícios mencionados acima em prol dos adquirentes, trouxe a Lei 10.931/04, novos mecanismos fiscais a fim de gerar estímulos ao incorporador na submissão do empreendimento ao regime de afetação. Assim, com o advento desta nova lei, revogou-se a MP 2.221/04, bem como incorporou ao corpo da lei 4.591/64, criando condições especiais para a tributação dos empreendimentos que estejam submetidos a este regime de garantia,
Porém, apesar de terem sido criados novos estímulos na adesão ao patrimônio de afetação, o legislador foi tímido na elaboração da lei 10.931/04, vez que repetiu a redação da antiga MP 2.221/01, considerando que não foi estabelecida a obrigatoriedade da instituição do regime de afetação, ma sim, novamente, deixou como sendo uma faculdade do incorporador no que tange à opção por este novo sistema.
Desta forma, pode-se dizer, apesar de não ser uma faculdade do incorporador, é indubitável que a opção pela instituição do patrimônio de afetação somente tem a contribuir para a expansividade dos negócios e fomento do mercado imobiliário, consolidando, cada vez mais, a segurança e efetividade nas transações imobiliárias.
Portanto, o empreendimento uma vez submetido a este novo regime de garantia, denominado patrimônio de afetação, sem duvida, atenderá de forma equânime e justa os interesses do envolvidos naquela relação comercial, de um lado, o comprador que terá segurança e garantia nos seus investimentos e, do outro, o incorporador que se beneficiará com a efetividade e sucesso do seu negócio.
* Cursou graduação em Direito pela Universidade da Fundação Mineira de Educação e Cultura – FUMEC,
Pós graduado em Direito de Empresa pelo CAD - Universidade Gama Filho
Direito Processual Civil Aplicado pelo CEAJUFE – Centro de Estudos da Área Jurídica Federal.
Membro e colaborador da Comissão de Defesa do Consumidor
Comissão OAB Jovem
Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.
Membro do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários - IBEI.
Conselheiro Estadual do Jovem Advogado.
Autor de diversos artigos jurídicos e entrevistas nas áreas do Direito Civil e Imobiliário.
Especialista em elaboração de contratos e assessoria na montagem de empreendimentos imobiliários, tais como shopping centers, incorporações imobiliárias, empreendimentos hoteleiros, condomínios residenciais e comerciais.
Atua nas áreas do Direito Civil e Imobiliário.
Thiago Bonaccorsi Fernandino*
