RESPONSABILIDADE CIVIL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA “A PREÇO DE CUSTO”
Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário - PUC/PR
Sócio-fundador Magalhães Sociedade de Advogados
Diretor-Jurídico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários -IBEI
Email:magalhaes.sadv@gmail.com
Blog: magalhaesadv.wordpress.com
Tel. 031-2526.13.51 e Cel. 031-9827-49-27
A Lei de Condomínio e Incorporações (Lei 4.591-64) traz em seu art. 28, parágrafo único, e art.29, os elementos que definem o contrato de incorporação imobiliária.
Resumidamente, trata-se de um negócio jurídico no qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção para fins de alienação das unidades imobiliárias autônomas, com pagamento à vista, ou em prestações.
Sendo a construção de unidades autônomas um dos elementos caracterizadores da incorporação imobiliária, a lei criou duas modalidades distintas de construção e contratação desta, ou seja, o regime da empreitada (art.55) e o regime de administração (art.58).
Vale ressaltar que, apesar da lei expressamente ter mencionar apenas duas modalidades, a doutrina, representada por João Nascimento Franco e Nisske Gondo, também classifica como sendo outra modalidade de construção na incorporação, “a construção por conta e risco do incorporador” (art.41 e 43).
Porém, apenas nas modalidades de construção por empreitada e por administração existe a figura jurídica da comissão de representantes, que dependendo do regime contratado, possui distintas funções e responsabilidades dispostas em cada um dos artigos (art.55 e art.58), sendo a principal delas, as que definem a responsabilidade civil do construtor e a da comissão de representantes, quanto ao regular progresso da obra contratada.
Sabemos que várias são as ações de rescisão contratual cumuladas com indenização por danos materiais e morais promovidas por consumidores contra as construtoras em razão do atraso na entrega das unidades imobiliárias ou em razão da má qualidade dos materiais empregados na construção.
Sendo assim, cabe-nos aqui, definirmos a responsabilidade civil de cada um dos atores destes regimes de construção (comissão de representantes x construtores), conforme o tipo de contrato eleito.
No caso da construção por empreitada, a responsabilidade civil perante o adquirente em decorrência de atraso na obra ou utilização de materiais em desacordo com o definido no plano de construção, é fixada pelo art.57 da Lei 4.591-64, definindo o construtor/incorporador como principal responsável.
Já, na construção por administração, também conhecida como “a preço de custo”, será o condomínio, representado pela figura jurídica da comissão de representantes, o responsável pelo pagamento do custo integral da obra, pela velocidade nela imprimida e pela qualidade do material usado na obra, portanto, deixa de ser o construtor/incorporador, o único responsável, conforme nos ensina o ilustre, Prof. Everaldo Augusto Cambler:
Ao exercer as prerrogativas inerentes à sua função, a comissão de representantes fiscaliza a construção e pratica todos os atos necessários ao funcionamento regular do procedimento em condomínio. Dessa maneira, reduz-se, em certa medida., o âmbito da obrigação assumida pelo incorporador perante os adquirentes, deixando de responder pelos atos danosos praticados pela comissão de representantes no exercício dos poderes a ela conferidos. (Everaldo Augusto Cambler, Responsabilidade civil na incorporação imobiliária, São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1997, p. 222).
Nesse passo, verificado que o atraso na obra ou que a aplicação de material de má qualidade decorreu, exclusivamente, por inobservância da comissão de representantes das suas obrigações insculpidas no art.58, em nada contribuindo a construtora contratada para a existência do dano, somente o condomínio, deverá responder civilmente perante os adquirentes.
E, nesse sentido, vêm decidindo os nossos tribunais:
Ação de rescisão de contrato c;c devolução de quantias pagas - construção por administração - obrigação dos condôminos. Não tendo os condôminos cumprido com suas obrigações de custearem a obra da forma como foi contratado e de acordo com os artigos 58 e seguintes da Lei n.4.591-64, não podem os mesmos responsabilizar à construtora pelo atraso na construção e nem cobrar dela a restituição das prestações pagas. (TJMG - Apelação Cível n.377.812-5 - Rel. Des. Valdez Leite Machado - Data da Publicação: 17-02-2002)
Compromisso de compra e venda - Construção a preço de custo - Velocidade, custo e qualidade da obra de responsabilidade dos compradores, por sua Comissão de Representantes - Diferença de metragem desprezível - Defeitos de construção verificados - Dano moral inocorrente - Sucumbência recíproca - inocorrência, diante do mínimo sucumbimento da ré - Sentença reformada apenas nesse aspecto - Agravo Retido não conhecido, apelo dos compradores improvido e da construtora provido em parte. (TJSP – Apelação Cível n. 138.535.4/8-00 – Rel. Des. Percival Nogueira - Data da Publicação: 12-06-2003).
Por fim, para que os construtores/incorporadores melhor se previnam contra as demandas judiciais surgidas por questões de responsabilidade exclusiva da comissão de representantes no regime da construção “a preço de custo“, caberá a estes, tão somente, estarem bem assessorados em seus negócios jurídicos imobiliários.
* Publicado na Revista Obras Online – Edição de Janeiro
