Lílian M. Marteleto Barros, Advogada Tributarista do Albino Advogados Associados, pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto de Educação Continuada da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais e MBA em Auditoria e Controladoria pela UNA. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/MG.
Instrumento cada vez mais comum nas operações imobiliárias, a permuta de imóveis é o preferido entre as empresas de incorporação imobiliária para aquisição de terrenos para o lançamento de novos empreendimentos.
O termo “permuta” significa troca e para fins tributários o conceito vem descrito na Instrução Normativa nº 107/88 da Receita Federal, como toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de um ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, o que chamamos de "torna".
Para efeito de aplicação deste tratamento tributário, entende-se como unidade imobiliária: o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; cada lote oriundo de desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma ou cada casa ou apartamento construído ou a construir.
Em relação ao Imposto de Renda, seja de Pessoa Física ou Jurídica, a permuta de unidades imobiliárias prontas, sem pagamento de torna, o contribuinte atribuirá ao bem que receber, o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Logo, não haverá resultado tributável a apurar. Já na hipótese de haver pagamento de torna na permuta de unidades imobiliárias prontas, as permutantes observarão o seguinte tratamento:
a) Permutante que Receber a Torna: deverá computar a torna recebida como receita, podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade imobiliária dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber
b) Permutante que Pagar a Torna: a pessoa que pagar ou prometer pagar a torna não apurará lucro na operação, devendo, no entanto, considerar como custo do bem adquirido, a soma do valor contábil do bem dado em permuta com o valor da torna.
Havendo torna, ou seja, o recebimento de parcela complementar em dinheiro haverá apuração de lucro inflacionário que deve ser tributado no mesmo período-base. No entanto, quando se tratar de venda de imóveis a prazo, a parcela do lucro contida na torna poderá ser tributada à medida de seu recebimento.
Não havendo a torna, a legislação do Imposto de Renda exclui da tributação o ganho de capital decorrente de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, desde que este fato conste em Escritura Pública e que a operação seja de igual valor.
Outra questão interessante é que na permuta, ocorre, simultaneamente, duas transferências ou duas transmissões de propriedade, via de conseqüência, haverá a incidência dupla do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI a ser pago por cada uma das partes, cada uma pela sua transmissão.
Assim, os permutantes devem observar a legislação da IN 107/88 que, apesar de antiga, ainda é a norma utilizada na determinação do lucro real das pessoas jurídicas e do lucro imobiliário/ganho de capital das pessoas físicas, nas permutas de bens imóveis.
