Ao realizar a venda de um imóvel, não basta que o vendedor assine o contrato ou a escritura para que, a partir desse momento, transfira a responsabilidade para o adquirente. De acordo com o art. 1.245, § 1º do Código Civil, enquanto não se registrar o título translativo no cartório de imóveis, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Além da questão da transmissão da propriedade em si, se o contrato ou escritura não for registrado, o alienante permanece, legalmente, como o responsável tributário do imóvel, para efeito de IPTU, no caso de imóvel urbano, ou de ITR, no caso de imóvel rural. Se o imóvel estiver submetido a regime de marinha, por aforamento ou ocupação, o alienante permanecerá também como responsável pelo pagamento do foro ou da taxa de ocupação perante a Secretaria do Patrimônio da União.
No caso do IPTU, geralmente o Município promove a transferência do nome do contribuinte responsável mediante a apresentação de qualquer documento ou contrato escrito entre vendedor e comprador, mesmo que não seja registrado no cartório de imóveis. Essa iniciativa caberia ao comprador, mas o vendedor deve acompanhar esse procedimento de averbação a partir do momento em que transfira a posse do imóvel ao comprador. Caso o comprador deixe de comunicar ao Município a sua condição de responsável tributário pelo pagamento do IPTU, o imposto continuará sendo lançado contra o vendedor, que poderá até ser inscrito na dívida ativa e ter contra si ajuizada uma ação de execução fiscal.
No caso do Imposto Territorial Rural - ITR, a Instrução Normativa 830/2008 da Secretaria da Receita Federal exige que o alienante apresente a DIAC - Comunicação de Alienação, juntando o contrato ou escritura que prove a transferência da titularidade ou da posse do imóvel rural. Essa instrução normativa não esclarece, todavia, se o título de alienação tem que estar ou não registrado no cartório de imóveis.
Para os imóveis de marinha, o Decreto-Lei 2.398/1987, com a redação da Lei 9.636/1998, exige que, concluída a transmissão, o adquirente deverá requerer ao órgão local da Secretaria do Patrimônio da União, no prazo máximo de 60 dias, que providencie a transferência dos registros cadastrais para o seu nome. Nesse caso específico, a escritura deve estar registrada no cartório de imóveis. Se o adquirente não apresentar a escritura a SPU nesse prazo, ficará sujeito a multa de 0,05%, por mês ou fração, sobre o valor do terreno e das benfeitorias nele existentes. Já o alienante, enquanto não regularizada a transferência do imóvel de marinha, poderá ser inscrito na dívida ativa da União, caso o adquirente não pague regularmente a taxa de aforamento ou ocupação.
* Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital
(Jornal do Commercio/ PE, Seção Economia, 12/03/2009)
